앞으로 가족법인의 부동산(비거주용,상가) 취득이 많아 질 수밖에 없는 이유(상증법)

지난해 보충적 평가방법에 따라 상속세를 신고한 일부 고가의 상속·증여 부동산(비주거용)을 대상으로 과세관청이 선별해 감정을 의뢰한 뒤 과세했더라도 그 자체로는 조세평등주의에 반한다고 볼 수 없다는 법원 판단이 나왔습니다. 말이 어렵습니다만 쉽게 이야기하면 상속세를 신고한 이후 국세청이 감정평가를 통해 다시 과세를 진행했고 이것이 합법이다라는 것입니다. 앞으로 특히 상가, 건물 등 고액 건물의 경우 법인으로 취득이 많아 질 수 밖에 없는 판단근거가 될 것 같습니다. 이에 대해 알아보겠습니다.

 

 

안녕하세요.

 

K-Biz Partner 법인경영지원센터입니다.

 

상증법, 말도 많고 탈도 많은 법입니다.

 

5년전까지만 하더라도 일반 국민은 신경쓰지 않아도 되는 법이 었습니다.

 

전 정부의 잘못된 부동산 정책으로 인하여 부동산가격의 급등 이후 아파트 1채의 가격이 10억만 넘어가면 상속세를 납부하는 대상자가 되고 있으며, 이 숫자는 매년 늘어가고 있습니다.

 

하지만 시가와 감정평가액, 그리고 이를 확인할 수 없을 때 보충적평가방식을 통해 상속세를 신고하게 됩니다.

 

문제는 작년 상속세 신고 이후 국세청이 감정평가를 통해 다시금 과세한 것이 적법하다는 판결이 나왔습니다.

 

이는 현행 대비 상속세 폭탄을 맞을 수 있는 근거가 됩니다.

 

이에 대해서 사례를 통해 알아보겠습니다. 

 

서울행정법원 행정8부(재판장 이정희 부장판사)는  A 씨 등이 영등포세무서장을 상대로 제기한 상속세부과처분 취소소송(2023구합58787)에서 원고패소 판결했습니다.

배우자가 사망한 뒤 자식들과 함께 서울 영등포구 일대의 토지 및 건물 2채를 상속받은 A 씨는 구 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법에 따라 가액을 계산한 뒤 상속세를 납부했습니다. 

 

구 상증세법 제60조 제1항은 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재 시가에 따르도록 하고 있습니다. 

 

하지만 제3항에서는 시가에 부합하는 가액을 찾기 어려운 경우, 그에 대한 대체 수단으로서 보충적 평가방법을 따를 수 있도록 정하고 있습니다.

 

일반적으로 건물을 상속받을 시 상속에 부담으로 인해 그리고 시가에 부합하는 금액을 찾지 못했을 경우 신고할 수있는 보충적평가방식을 적용해 상속세를 줄이려는 방법으로 보입니다.
 
하지만 문제는 세무당국은 A 씨 등에 대해 상속세 조사를 하면서 감정평가법인에 이들이 상속받은 부동산에 대한 감정을 의뢰했습니다.

 

해당 부동산은 비주거용으로, 기존 감정가액이 존재하지 않았기 때문이었습니다.

감정평가법인 감정 결과에 따라 세무당국은 A 씨 등이 신고한 금액보다 35억6700여만 원 증액한 73억5600여만 원을 기준으로 상속세 17억9200여만 원을 증액해 경정하는 처분을 했고 이에 불복한 A 씨는 소송을 냈습니다.

 

재판부는 “비주거용 부동산은 개별적 특성이 강해 비교 대상이 될 만한 물건을 찾기 어렵고, 거래 자체가 빈번하지 않아 유사 매매 사례가액 등을 확인하기 어렵다”며 “공시가격 현실화율 역시 현저하게 낮아 그 객관적 교환가격이 제대로 반영되지 못하는 문제가 있었던 것은 사실이나, 과세관청이 감정을 시행할 대상과 기준을 가능한 범위에서 밝혔기 때문에 그 선정 기준이 현저히 자의적이라고 보이지 않는다”고 밝혔습니다.

이어 “시가를 확인하기 어려운 토지 등 비주거용 부동산 중 공시가격과 시가의 차이가 지나치게 큰 것으로 보이는 일부 고가의 상속·증여 부동산을 대상으로 과세관청이 감정을 실시해 시가를 확인하는 것이 합리적인 이유 없는 차별이라고 보기는 어렵다”고 설명했습니다.

 

요는 국세청이 감정평가법인에 의뢰를 해 상속세 기준이되는 건물의 감평을 받아 세액을 추징한 것이 적법하다는 것 입니다.

 

결국 A씨는 패소를 했고 이는 부동산 상속시 감정평가의뢰에 대한 사례를 남기게 되었고 특히 비주거용 건물(상가)에 대해서는 감정평가를 적용해 신고하라는 것으로 해석 될 수도 있습니다.

 

감평을 하지 않고 신고를 하더라도 국세청이 후에라도 감평을 할 수 있도록 되었기 때문에 입니다.

 

위 판결에서 논점은
- 국세청은 임의로 외부 감정평가를 의뢰해도 되는 건가? 법적 권한이 있는 건가?
- 그리고, 누구는 감정평가하고 누구는 안 하면 조세평등 원칙에 위배되는 거 아닌가?
- 게다가 신고하고 난 뒤에 감정평가를 통해 추징하는 세금은 납세자로서는 예측하기가 어려운데, 이건 조세법률주의 위배 아닌가?

 

판결의 요지는
첫째, 상증법 규정은 시가로 볼 수 있는 가격을 예시로 제시한 것일 뿐, 과세표준 및 세액을 조사 결정할 권한을 갖고 있는 과세관청은 감정평가를 의뢰할 수 있다.

둘째, 조세평등주의는 합리적인 이유 없이 차별하는 것을 금지하는 취지이므로 그 차별이 합리적이라면 조세평등주의에 위반되는 것은 아니다. (헌법재판소 2007.1.17 선고 2005헌바75, 2006헌바7,8(병합) 전원재판부 결정 등 참조)

셋째, 조세 법규가 명확성이 다소 결여되었다 하더라도 입법취지 등에 비추어 그 의미가 분명해진다면 과세요건을 명확해야 한다는 원칙에 위반되는 것은 아니다. (헌법재판소 2011.10.25 선고 2010헌바134 전원재판부 등 참조)

결론적으로 법원은 납세자의 신고방법에 따르지 않고 국세청은 경우에 따라 감정평가를 통해 상속재산가액을 다시 평가할 수 있고, 이것은 납세자의 예측가능성을 해치지 않을 뿐만 아니라 조세평등주의에도 위반되지 않는다고 판단하고 있습니다.

 

그렇다면 많이 궁금하실 부분에 대해 말씀드립니다.

Q. 상속세 추징 사례처럼 모든 부동산은 반드시 감정평가를 해야 하는 걸까요?
A. 그렇지 않습니다.

매매사례가액 등 세법 상 시가로 인정되는 금액이 확인되는 경우에는 감정평가를 받지 않아도 됩니다.
또한, 최종적으로 사례가액으로 시가를 적용하기 어려운 경우에는 상증법 제61조부터 제65조까지 규정한 보충적 평가방법으로 평가하여 신고할 수 있습니다.
하지만, 과세관청은 고가의 비주거용 부동산과 나대지(비주거용 부동산등)에 대해 시가와 차이가 큰 부동산을 중심으로 감정평가를 통한 상속세 또는 증여세를 결정하고 있으니 이를 염두에 두셔야 하겠습니다.

Q. 그럼 과세관청은 비주거용 부동산등에 대해 어떤 기준으로 감정평가 대상을 선정하나요?
A. 국세청 사무처리규정에 따라 다음 사항을 고려하여 감정평가 대상을 선정합니다.
(상속세 및 증여세 사무처리규정 제72조 제1항 및 제2항)
(1) 시가 추정금액과 보충적평가액의 차이가 10억원 이상인 경우
(2) 시가 추정금액과 보충적 평가액 차이의 비율이 10% 이상인 경우

하지만, 상속세 및 증여세법에 따르면 과세관청이 감정한 가액을 재산가액으로 인정하기 위해서는 '평가기준일(상속개시일 또는 증여일)부터 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없을 것'을 요건으로 하고 있습니다.
또한, 배정된 예산의 범위 내에서 감정평가를 실시하므로 모든 비주거용 부동산등이 감정평가 대상이 된다고 보기는 어렵습니다.

Q. 추징된 상속세 외에 가산세와 감정평가 수수료까지 부담해야 하나요?
A. 그렇지 않습니다.

본 건 사례처럼 과세관청이 의뢰하여 감정평가를 받았다면 그 수수료는 국가가 부담합니다.
그리고, 과세관청의 재감정 의뢰를 통해 상속세를 추가 납부하게 되는 경우 그 추가납부세액에 대해서는 과소신고 및 납부지연가산세를 부담하지 않습니다.

Q. 과세관청의 감정평가로 시가가 높아진다면 무조건 납세자에게 불리한 건가요?
A. 무조건 나쁘다고 볼 필요는 없습니다.

상속받은 부동산을 양도할 경우 상속신고금액이 양도 부동산의 취득가액이 된다는 것을 기억하고 계실 겁니다.
상속세율 구간에 따라 상속세를 추가로 납부하는 대신 양도소득세는 낮아지는 이점이 있는 경우도 있습니다.

즉 양도시에 양도소득세가 낮아 질 수 있는 부분입니다.

결론적으로 종합해보자면 개인이 가지고 있는 비주거용 건물 중 고가 또는 보충적평가(공시지가 등)가격이 주변 시세 대비 현저히 낮다고 판단 될 경우에는 국세청이 감정평가를 의뢰하여 이를 통해 과세를 할 수 있다는 점입니다.

 

그렇다면 대안은 특히 비주거용, 상가 같은 건물 등은 가족법인을 통해 가지고 상속,증여를 진행하시는 것이 현명한 방법으로 대두 될 것으로 보입니다.

 

가족법인은 취득에서 부터 증여세 등 잘 활용했을 시 유리한 점이 있습니다.

 

하지만 무조건 좋은 방법은 존재할 수 없기에 자신에게, 상황에 맞는 방법을 선택하시길 바라겠습니다.

 

 

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